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分宜县老旧居民小区物业管理情况调研侧记

通讯员:郭义民←点击姓名查看 单位:江西分宜大发一分彩分局 日期:2019-05-06

  【郭义民】小区是社会治理的重要组成部分,事关社会稳定发展大局。物业管理工作与千家万户紧密相关,老旧小区物业管理是城市化进程中不可忽视的民生问题和稳定问题。

  近年来,我县大力创建全省文明城市和卫生城市,大力打造平安社区,持续在老旧小区改造上投入资金,稳步实施城中村改造,有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,城市面貌和基础设施发生了翻天覆地的变化。在调研我市物业管理情况中,我们发现,老旧小区多年来“没人管”的问题是解决了,但仍然有大多数老旧小区没有物业管理,“不好管”、“不愿管”的老大难问题还没有得到根本的改善,老旧小区管理成为城市管理的“老大难”。调研走访中,老小区基础设施破旧、收费标准低、缴费率低等问题,是各级管理中的重点难点问题,也是造成物业管理标准降低和企业难以持续经营的主要原因。
  市场化运作机制为何“失灵”?
  坑洼的道路、杂乱的楼道、无序的环境、乱如蛛网的线路……提起老旧小区,这些词语便会映入脑海。
  老旧小区多是建成十几、二十年的老小区,居民老年人居多。除一些单位管理的小区外,很多小区要么在几个热心的业主组织下,请个6、70多岁的老师傅守着,有一部分小区基本没人来管理,人、车随便进,几栋楼就两个保洁员打扫卫生,车辆到处停放,有些绿化带都都停了车子等等。伴随着基础设施老化,老旧小区环境卫生脏乱差、停车难等问题日益突出。
  “归根结底还是管理和服务跟不上。”分宜天工社区眭主任点出了问题的“症结”。
  市场化的物业公司为什么不愿接手老旧小区管理?她表示,老旧小区公共基础薄弱,物业费收取标准低,特别是居民通过缴纳物业费换取服务的意识还不强,物业公司是讲究效益的,即使进来的物业公司,最后都全部打了“退堂鼓”,退出老旧小区物业管理,一些小区组建业主自治委员会都没有人愿意挑头,一些小区完全陷入了无人管理状态。据了解,全县总体物业费不高,多在0.5——0.7元之间,高层和电梯的物业费也多在1——1.2元之间,收取率不高,多在50%,好的也只在70%,老旧小区收集率更低,有些小区,每年不到200元的物业费也不远缴交。最终形成恶性循环,物业公司降低服务标准,造成物业服务质量下降,物业公司与老百姓之间的不信任进一步加剧。
  “政府若不想办法解决这个问题,脏乱差极易回潮,整治改造成果不免付诸东流。”钤东办一位负责人告诉我说。
  怎样让老百姓“认可”?
  城市的问题还是得政府来管,据了解,很多城市基础设施和危旧房改建基本是政府兜底。近几年,县委县政府持续不断地做好民生实事工程,大力改造城市小街小巷,修建城市休闲绿地和公共设施。整洁的柏油路面让县城重新焕发了新姿,统一安装的路灯方便了居民出行,新铺设的排水管网让市民不再担心雨季到来时的“一片汪洋”。生活在小县城的老百姓能够切实感受到变化,感受到政府的务实之举。钤东办、钤西办、分宜镇和各社区着力提升服务水平,在服务中不断发现、解决问题,破除阻碍老旧小区管理的难题。
  小区物业管理是需要各级社区和物业公司及业主委员会一点一滴的付出,慢慢才能得到居民的默认、理解、认可、拥护和一致赞扬。从钤东办天工社区安置小区实行业主自治情况来看,刚开始大家都不理解。为了更广泛地组织发动群众,社区干部挂钩每栋楼,通过选举楼组长,充分发挥社区党员的作用,定期召开党员、楼组长会议,听取大家对社区管理的意见建议,组织业主代表到新余物业管理好的社区参观学习,切身感受,回来很快就制定物业量化标准,加强对物业小区环境卫生的考评,在提升物业管理水平的同时,注重听取群众的意见建议,大家坐下来“议社区事”,停车难、路灯不亮、绿化有待完善、社区文化活动少等物业管理所存在的问题都成为议事的重点内容。通过“先服务、再收费”,提升服务质量,赢得居民信任,同时,不断听取群众的意见建议,改进工作,让老百姓看到业主自治委员会的诚意,物业费征收率普遍达到了90%以上。很值得其他小区和社区参考借鉴。
  政府怎么“兜底”?
  老旧小区改造政府一开始应“兜底”,通过政府和大家的努力,保证物业公司的正常运行。但这种“兜底”并不是大包大揽,最终政府逐步退出,将老旧小区物业管理推向市场化。政府及有关部门通过不间断的检查、考评,保证物业服务质量,赢得社区居民的信任,不断巩固深化管理成果,真正把小区长效管理机制建立起来。
  加大投入,努力改进旧住房小区物业管理水平。在资金方面,主要通过财政解决一部分、社区解决一部分、业主自筹一部分的方式对老旧小区的基础设施进行改造,缓解先天不足症结,基本达到了“保安、保通、保洁、保绿”的要求。
  加强管理,不断提升物业行业整体水平。在政策方面,政府要将物业管理纳入绩效考核和政绩考核中。对物业相关法规要加大宣传,强化参与意识和归属意识,引导业主对小区事务的关注,强化价值消费意识,强化示范带动,为老小区实施专业物业管理营造良好舆论氛围,营造全社会关心、支持、参与物业管理的良好氛围。各社区要加强引导、强化居民对业主委员会自治管理的认知,完成业委会的筹备组建,并扶持业委会实现正常运转。
  重心下沉、积极发挥街镇综合管理的优势。针对新区各类小区面广量大、类型众多的特点,要试点将物业管理相关权限下放到街镇社区,切实发挥街镇综合管理的优势,定期开展“群租”、违法搭建、老旧电梯运行、二次供水、消防设施设备、地下空间等各类日常专项监督检查,合力提升小区整体居住环境。
  加大投入,强化扶持,为老小区实施专业物业管理奠定坚实物质基础。老小区是城市化进展中的一个特殊部落,政府要象扶持贫困村发展一样扶植老小区。完善老小区物业政策帮扶机制,提高配套补助的标准,,集中资金保证重要基础设施的维修。
  针对目前物业公司一般不愿接盘老旧小区的实际情况,建议管理部门、社区在其辖区新楼盘小区物业招标中可视实际情况予以搭配适量的业委会运转成熟的老旧小区,探索“以新养旧”,“打包”管理老旧小区,政府适当予以补助,并加强考核。针对物业收费标准明显过低的小区,由物业部门和社区主导、协调业主委员会、物业公司予以商议适度调整、制定合理增幅,以避免多年后新小区又变老旧小区。