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博鳌房地产论坛|长租公寓再现爆仓 行业发展步入“十字路口”

作者:陆肖肖

来源:华夏时报

发布时间:2019-08-09 18:28:29

摘要:近日,乐伽公寓宣告停止经营,爆雷的长租公寓名单又增加一个。近两年来,长租公寓问题频出,爆仓、甲醛超标、资金链断裂等新闻层出不穷。

博鳌房地产论坛|长租公寓再现爆仓 行业发展步入“十字路口”

华夏时报(rodonews.com)记者 陆肖肖 博鳌报道

近日,乐伽公寓宣告停止经营,爆雷的长租公寓名单又增加一个。近两年来,长租公寓问题频出,爆仓、甲醛超标、资金链断裂等新闻层出不穷。

长租公寓从业者最近也感受到了行业的艰难,在分析行业盈利困局的前提下,对行业提出了一系列可行性建议。

乐伽公寓暴雷

8月7日,乐伽公寓发布公告称,近期因五分六合经营不善,无力履行合同。五分六合已尽最大努力通过多种途径积极自救,但均未见效。目前五分六合已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

乐伽公寓表示,五分六合经过认真反思,深刻认识到五分六合“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险,加之五分六合内部管理制度缺失等诸多因素,造成业务全线关停。

对于乐伽公寓提到的“高进低出”经营模式存在的问题,房东东公寓学院全雳告诉《华夏时报》记者,“高收低租”与租金贷一样,是典型的利用资金池玩长租公寓,无形中放大杠杆,而缺少风险控制,经营管理失误,结果导致房东、租客严重损失,乃至影响社会稳定。

不止乐伽公寓,7月以来,已有多家公寓出现经营危机。据不完全统计,截止目前已经有26家公寓机构出现重大问题,其中今年仅7月份就有6家公寓机构暴雷,包括杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业,爆仓的原因均为资金链断裂。

对于行业存在的普遍问题,全雳表示,“高收低租”正在破坏着行业整体信用。南京、杭州等地又爆出多家公寓资金链断裂,焦点都是高收低租,最受伤害的还是租客,目前对此类现象,根本没有解决和预防方案。

行业进入艰难时刻

资金链断裂的机构关店倒闭,目前活下来的长租公寓的日子也不大好过。在2019博鳌房地产论坛上,多名长租公寓从业者在会上大倒苦水。

乐乎公寓创始人、CEO罗意在演讲中提到,2018年开始,很多从业者都苦不堪言,也有一些人转身离开了这个行业。从去年开始,整个行业开始频频出现问题,从最早的哄抬房价,到后来甲醛超标,再到长租公寓爆雷。

朗诗集团副总裁,朗诗寓总经理章林也提到,我们曾经有一个比较清晰的行业周期三段论:“今天是政策风口,明天会血流成河,后天将收获果实”。我们原来认为从“今天”到“明天”的切换可能要3—5年的时间,但是没想到它来得更快,两年就来了,现在行业也到了一个洗牌期。

建方长租总经理甘伟表示,“长租公寓行业前年是风口,我们就是这个风口上的猪,到去年下半年开始,我们成了被烤的乳猪。这一整年做长租公寓的,都活得不太好,这是一个很苦逼的行业。”

融资艰难也是长租公寓目前面临的窘境。罗意表示,“从去年下半年到今年上半年,延续到现在,整个投资圈都是现金为王的理念,在四五月的时候还有很多机构会跟你沟通,但是在七八月份的时候,很多管理机构在募资上遇到了困难。有一些老项目在退出,也有很多机构以前的业绩承诺不及预期。”

盈利仍然很难

为什么看起来很美的长租公寓,实际上并不大赚钱呢?甚至还有企业玩起了“高进低出”的危险游戏。

作为租赁房屋的企业,租金收入多少是行业盈利的关键因素。甘伟说道,“最要命的一点是租金问题,我们拿一个项目可能签10年、15年、20年,底租是上涨的,每一年或者两年涨多少,租出去的租金的斜率要高于它的增长,才能赚更多的剪刀差。可能北京、上海好一点,但是大发一分彩还有那么多北上以外的城市,是不是每年都涨5%?你涨10年之后,那个租金是多少?可能吗?涨租金是很困难的事情。”

关于盈利难的问题,协信资产管理GM、协信家CEO徐锋也提到,一般而言,机构拿房的合同时间是10年以上,“二房东”模式的物业会在5到6年回本,自有资金的沉淀时间是非常长的,周转率非常低。但随着越来越多的人进入行业,拿房成本在持续上涨,而租金收益是在降低的,二房东模式收益的剪刀差就会越来越小,甚至不存在。之前计算的5年利润的回收期,现在可能需要8年、9年、10年的时间,甚至全合同周期都达不成。

但对于未来,行业人士在曲折中仍然抱有希望,罗意说道:“我认为整个长租公寓远远没到天花板,我们的竞争没有那么激烈,我们都还只是小学生,需要关注自己的问题,先把我们这个不及格的运营做到75分。”

罗意表示,乐乎正在朝四个方向努力,下一步要做稳定可靠的产品、进行人性化的规则设置、做到高效透明的沟通、还要设置合理亲民的价格,不要只讲的高大上、产品非常炫,但是租客租不起。

章林也提到,到了洗牌期,大家就要沉下心来练内功,围绕行业最关键的要素去比拼综合实力。未来朗诗寓还会探索跟高校在学生公寓、跟企业在联合定制开发方面的合作,包括产业链的能力输出,进行业务模式创新。

徐锋则表示,我们要沉淀下来,不应该急功近利,千万不能盲目扩张。长租公寓从根上来说是劳动密集型的服务行业,它的本质是租赁,强调的是服务,我们应该遵循这个行业的规则,通过精细化的运营,提升质量来降低成本。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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